L’article 8 de la Loi de 1965 prévoit l’existence d’un "règlement conventionnel de copropriété"le Règlement de Copropriété, et fixe ses domaines de compétence :

• l’état descriptif de division. des parties communes et privatives,
• la destination de l’immeuble, des parties communes et privatives,
  et conditions de jouissance des parties communes
• les règles d’administration et de fonctionnement,
• les modalités de répartition des charges (pour les nouveaux règlements postérieurs à 2002).

Le respect du Règlement de Copropriété relève en principe du Syndic, mais chaque copropriétaire peut agir individuellement pour en exiger l’application.

L’état descriptif de division

L’état descriptif de division est un élément essentiel du Règlement de Copropriété. Il s’agit de la description des lieux et de leur répartition en parties privatives et parties communes. Avec la détermination de la destination de l’immeuble, c’est la partie la plus importante.

Curieusement, l’état descriptif n’est pas obligatoire. En l’absence de texte, il faut appliquer la répartition fixée par l’article 3 de la Loi de 1965.

L’imprécision du Règlement de Copropriété ou son inadaptation à la situation réelle est une source inépuisable de conflit et de litiges en cas de travaux d’aménagement ou d’empiètements éventuels.

Les règlements de copropriété des immeubles anciens sont très souvent défectueux ou inexistants. Le plus prudent serait de faire le point et d’établir cette description avant que les litiges surgissent.

Destination de l’immeuble, règles d’habitation

Le règlement de la copropriété permet de déterminer la "destination de l’immeuble" et certaines obligations imposées aux copropriétaires, des règles de vie commune.

Concrètement, l’application des principes est assez confuse par la présence d’une notion de destination de l’immeuble (générale) et d’une destination des parties privatives. Ce sont les Tribunaux qui apprécient au cas par cas, avec nécessairement des variations. Il est donc impossible d’être trop catégorique ou affirmatif sur cette question.

Destination de l’immeuble :

C’est une notion très importante, subjective, qui recouvre à la fois les activités concrètes qui peuvent être exercées dans l’immeuble (dans les parties privatives) mais aussi des notions plus vagues de standing, voire de localisation de l’immeuble dans tel ou tel quartier.

On opère une distinction classique entre l’occupation "bourgeoise" et commerciale, avec de nombreuses nuances :

• La clause d’habitation bourgeoise :

Cette clause exclut les activités commerciales, avec les précisions suivantes :

• • la clause d’habitation exclusive ne permet que l’habitation,au sens strict.
  • la clause d’habitation non exclusive permet l’exercice de professions libérales, dans la mesure où elles ne causent pas un trouble trop important.

• L’exercice d’activités commerciales :

Dans de très nombreux immeuble, une partie des lots est destinée à une activité commerciale (boutique du rez de chaussée). Les Règlements de Copropriété tentent de limiter les éventuelles nuisances des commerces, soit par des clauses générales, soit en délimitant les activités autorisées.

Il faut savoir que les tribunaux se montrent très libéraux sur l’application des limitations d’activités,sauf si en elles-mêmes les activités génèrent des nuisances : boîtes de nuit, sex-shop... Il est assez difficile d’invoquer une clause limitative d’un autre âge (ex : destination commerce de machine à écrire) ou d’une vague clause limitative pour s’opposer à une implantation commerciale nouvelle. L’activité de restauration, qui peut être dérangeante, est plutôt protégée.

Cependant, un commerce autorisé par le règlement de copropriété peut toujours être condamné lorsqu’il provoque des nuisances trop importantes.

Règles de vie commune :

De nombreux règlements de copropriété comportent des clauses relatives à l’occupation des leiux et au comportement des résidents. Propriétaires et locataires sont concernés, le propriétaire répondant de son locataire.

Très classiquement, il s’agit des interdictions de provoquer des nuisances (bruits) ou de l’organisation de l’utilisation des parties communes : locaux à ordures, stationnement dans cour intérieure... etc...)

Règles d’administration et de fonctionnement

En ce qui concerne les règles "d’administration des parties communes", le champ d’application du Règlement de Copropriété est très restreint. (Contrairement au régime des Associations Syndicales de Propriétaires, qui fait prévaloir en priorité les Statuts de l’Association, les propriétaires bénéficiant d’une liberté d’organisation).

La Loi de 1965 et le Décret de 1967 régissent en effet dans les moindres détails le fonctionnement de la copropriété, les compétences des organes, les règles de décision et de répartition des charges.

La Loi et le Décret sont d’application obligatoire, ce qui veut dire que les clauses des Règlements de Copropriété qui ne sont pas conformes cessent automatiquement de s’appliquer et que la Copropriété doit suivre les règles légales.

L’espace de liberté d’organisation des copropriétaires s’est tellement réduite au fil des ans que les Règlements de Copropriété se sont pour cette raison vidés de leur substance.

Les derniers champs de compétences exploitables (souvent négligés) qui restent très utiles pour résoudre de nombreuses difficultés des copropriétés sont :

• la possibilité de fixer les modalités applicables en cas d’empêchement ou de carence du syndic, sans avoir recours à la procédure judiciaire prévue par le Décret ;
• la possibilité de réunir un nombre de tantièmes nécessaire à la convocation d’une assemblée inférieur au seuil de 25% prévu par la règlementation.

C’est dans la définition de la destination de l’immeuble, de l’état descriptif et de la répartition des charges que le règlement de copropriété a conservé toute son importance.

Répartition des charges

Le règlement de copropriété contient généralement un tableau de répartition des charges. Voir la rubrique sur la répartition des charges sur cette question.

L’application du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un contrat qui lie l’ensemble des copropriétaires. L’application de ce Règlement peut être exigée :

• par le Syndic, de par sa qualité de mandataire du syndicat. L’article 18 de la Loi de 1965 précise expressément que le Syndic est chargé d’assurer les dispositions du règlement de copropriété ;
• par chacun des copropriétaires : après quelques hésitations, la jurisprudence confirme désormais que chaque copropriétaire est en droit d’exiger l’application de toutes les clauses du règlement, même s’il n’est pas directement concerné par leur application et sans être obligé de justifier d’un préjudice.