La jurisprudence de l’année 2017 est surtout marquée par les arrêts des Cours d’Appel. Les conséquences du défaut de mise en conformité des statuts des ASL sont clarifiées, dans le sillage des arrêts précédents de la Cour de cassation.

Les Cours d’appel ont réaffirmé avec force la règle fondamentale de la création d’une ASL : la constitution d’une ASL doit recueillir l’adhésion explicite et écrite de tous ses membres. La forme de cette adhésion est libre, mais elle doit pouvoir être constatée.

Le défaut de mise en conformité :

Rappelons que l’Ordonnance du 1er juillet 2004, qui a rénové (plutôt que réformé) le droit des associations syndicales impose une "mise en conformité" de leurs statuts aux règles applicables.

Un délai était fixé, expirant le 5 mai 2008. Presque dix années après, une grande majorité des ASL n’ont pas accompli cette démarche, ou l’ont fait postérieurement à cette date.

L’Ordonnance n’édicte pas de sanction. Un arrêt de la Cour de cassation du 5 juillet 2011 a jugé qu’une ASL qui n’avait pas adopté de nouveaux statuts conformes dans les délais avait perdu "son droit d’agir en justice".

Plus généralement, pour échapper au paiement de leurs cotisations ou au respect des règles de leur ensemble immobilier ou lotissement, de nombreux débiteurs invoquent le défaut de mise en conformité pour affirmer que l’ASL, est caduque, dissoute, disparue ...

Certains commentateurs ont cru devoir considérer que la sanction prononcée par la Cour de Cassation le 5 juillet était une sanction définitive alors que rien dans l’arrêt, ni dans le rapport de l’avocat général, ne pouvait étayer cette opinion. L’ASL n’ayant pas

La Cour de cassation a précisé une position contraire dans des arrêts ultérieurs entre 2012 et 2014. La loi ALUR de mars 2014 a confirmé les principes d’une sanction suspensive.. (Il est regrettable que le principe d’une sanction définitive soit encore mentionné dans certains textes et codes).

Plusieurs arrêts de 2017 confirment de façon nette est claire les effets d’un défaut de mise en conformité :

• l’existence de l’ASl n’est pas remise en cause
• les rapports d’obligations entre l’ASL et ses membres restent inchangés
• les décisions d’assemblée d’appels de cotisation etc restent valides.
• les seuls compétences affectées par le défaut de conformité sont strictement celles énumérées à l’Article 5 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004 : agir en justice, acquérir, vendre, échanger, emprunter et hypothéquer. (c’est déjà très important)
  
  

La régularisation des actions judiciaires.

Les derniers arrêts confirment une évolution favorable aux ASL en défaut de mise en conformité ayant engagé des actions judiciaires. Dans un premier temps, il a été jugé que l’action était nulle et que l’ASL devait mettre en conformité ses statuts, puis recommencer, avec le risque de l’expiration du délai de prescription.

Certains arrêts récents ont permis de régulariser la situation de l’ASL en cours de procédure. Toutefois, il faut rester très prudent et éviter d’engager une action sans statuts mis en conformité.

La constitution d’une ASL

Une règle absolue et intangible doit être respectée : la constitution d’une ASL doit être acceptée par écrit par TOUS les membres de l’ASL.

Nul ne peut être contraint d’adhérer à une ASL sans son consentement.

la forme de l’adhésion écrite est libre : adhésion explicite ou simple mention dans l’acte d’acquisition de l’existence de l’ASL, ou d’un Cahier des Charges stipulant l’existence d’une ASL.

Seule l’adhésion du premier propriétaire faisant entrer son bien dans le Périmètre de l’ASL compte. Les propriétaires ultérieurs sont membre de droit, avec ou sans leur accord. L’adhésion à l’ASL a un caractère "réel" et s’attache au bien, pas à la personne (Comme une servitude).

Des difficultés sont apparues concernant l’adhésion de sociétés en formation à des ASL. Lorsque le consentement de ses sociétés non encore immatriculées, donc sans représentant légal, ne peut pas être clairement établi, l’ASL est menacée.

Que se passe t il si l’ASL ne peut être reconnue ou constituée ?

Rappelons que si des équipements ou des ouvrages d’intérêt collectif doivent être gérés par un groupe de propriétaires et qu’ils ne peuvent se mettre d’accord sur les modalités de gestion, ce sont les règles de la loi du 10 juillet 1965 qui s’appliquent (les règles de gestion seulement, on ne créée pas une grande copropriété). Les modalités de gestions acceptables pour éviter les règles de la loi de 1965 peuvent être :

• une ASL (consentement unanime) ,
• une Union de Syndicats (par adhésion de tous les copropriétés + propriétaires indépendants)
• une convention de gestion comportant un organe dont les décisions prises à la majorité (qualifiée ou non) s’imposent à la minorité et sont exécutées par un organe spécifique.