La contestation d’assemblée est l’un des plus gros contentieux de la copropriété. Trois points sont à étudier sur cette question : les délais et formalités, les bases de la contestation et enfin les effets. Depuis quelques années, la jurisprudence évolue dans le sens d’une restriction des contestations et d’une "sécurisation" des assemblées.

Délais et Formalités

L’article 42 de la Loi de 1965 fixe deux délais pour contester les assemblées générales de copropriété.

Le premier délai est de DEUX MOIS, à compter de la notification du procès verbal de l’assemblée.

Ce délai est vraiment très bref, il court à partir de la date de la première présentation de la lettre recommandée au copropriétaire. (Depuis quelques années, il n’est plus exigé que la contestation soit enregistrée au Tribunal dans ce délai. La signification par huissier de l’assignation en contestation suffit.)

Un délai de DIX ANS peut être invoqué par les copropriétaires qui n’ont pas été convoqués à l’assemblée, (sous certaines conditions, voir ci dessous).

Attention ! La jurisprudence récente limite le plus possible l’application du délai de dix ans, pour "sécuriser" les décisions d’assemblée. Ainsi les propriétaires non convoqués doivent contester dans les deux mois de la réception du PV si le PV de l’assemblée leur a été adressé en recommandé.

Par ailleurs, il est rappelé que ce sont les copropriétaires qui ont la responsabilité d’informer le Syndic de leur nouvelle adresse ou d’un changement de propriétaire. Aucune formalité, aucune démarche officielle ne remplace l’obligation de déclarer une nouvelle adresse. A défaut, les convocations et PV partiront valablement aux anciennes adresses.

La jurisprudence est souvent tentée, même en cas de vice grave, de considérer qu’il fallait contester dans les deux mois. Il est donc recommandé, si la décision de contester est prise, de la faire dans les deux mois.

Qui peut contester ?

la Loi est très stricte sur ce point : seuls les copropriétaires défaillants (=absents) ou opposants peuvent contester les décisions d’une assemblée générale. L’abstentionniste n’est pas un opposant et ne peut contester.

Sur Quelles Bases Contester ?

La contestation peut porter sur l’assemblée dans son ensemble ou sur une résolution particulière.

La contestation de l’assemblée peut aboutir si l’organisation de l’assemblée est affectée d’un vice de fond : par exemple, un défaut d’élection de président.

Une résolution d’assemblée peut être contestée si la majorité requise n’a pas été respectée, si la question n’était pas à l’ordre du jour ou si l’ordre du jour n’était pas conforme, si le nom des opposants n’a pas été mentionné au Procès Verbal....

Les effets de la contestation

Les effets de la contestation doivent être bien pesés avant de se lancer dans une procédure qui peut s’avérer longue.

Il faut garder à l’esprit que les décisions d’assemblée sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Le fait de contester une décision de travaux n’empêchera pas leur réalisation. Le délai de suspension de deux mois, prévu par la la Loi et applicable à la réalisation des travaux votés à l’article 25, est souvent mal interprété : ce délai impose au syndicat d’attendre la fin du délai de contestation avant d’engager les travaux, mais il n’impose pas au syndicat de suspendre les travaux si une contestation est née.

En présence d’une contestation, le syndicat exécute les décisions à ses risques et périls. Le Syndic est alors coincé : il est tenu d’exécuter la décision d’assemblée, mais si cette cette décision est manifestement invalide, son annulation peut entraîner une condamnation du syndicat à verser des dommages et intérêts.

La jurisprudence récente a instauré la fin des annulations en chaine automatiques. L’annulation, souvent après une longue procédure, d’une assemblée de l’année n n’entraîne plus automatiquement l’annulation des assemblée suivantes (n+1,n+2...), pour défaut de qualité du syndic élu à l’assemblée contestée. Si les assemblées ultérieures n’ont pas été contestées dans les délais requis, elles restent validées.

Si les contestataires ont pris soin d’attaquer les assemblées successives, l’effet de domino s’applique toujours.