la copropriété ;
Code de l’Urbanisme
Le Code de l’urbanisme fixe des règles concernant les Associations Syndicales Libres dans deux domaines :
- la constitution d’une Association Syndicale lors de la construction d’un lotissement (Une réforme applicable depuis 2007 a modifié les règles et le numéro des articles) et la modification des documents et cahier des charges.
- la définition et le fonctionnement des AFUL, les Associations Foncières Urbaines Libres (catégorie d’ASL en milieu urbain).
Fonctionnement des AFUL
Article L.322-1
Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance nº 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L. 322-2.
Article L.322-2
Peuvent faire l’objet d’une association foncière urbaine :
_1º Le remembrement de parcelles et la modification corrélative de l’assiette des droits de propriété, des charges et des servitudes y attachées, ainsi que la réalisation des travaux d’équipement et d’aménagement nécessaires ;
_2º Le groupement de parcelles en vue, soit d’en conférer l’usage à un tiers, notamment par bail à construction, soit d’en faire apport ou d’en faire la vente à un établissement public ou société de construction ou d’aménagement. Chacun des membres de l’association peut choisir d’être payé, en tout ou en partie, en espèces ou par remise d’un ou plusieurs immeubles ou fractions d’immeubles, lorsque les règles applicables à l’organisme constructeur ou aménageur ne s’y opposent pas ;
_3º La construction, l’entretien et la gestion d’ouvrages d’intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non, installations de jeux, de repos ou d’agrément ;
_4º (Abrogé)
_5º La conservation, la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés ainsi que la restauration immobilière régies par les articles L. 313-1 à L. 313-15, les articles 3 et 12 de la loi nº 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée et les articles L. 145-6, L. 145-18 et L. 145-28 du code de commerce ;
_6º Le remembrement foncier ou le groupement de parcelles en vue de la restructuration urbaine des grands ensembles et quartiers d’habitat dégradé mentionnés au premier alinéa du 3 de l’article 42 de la loi nº 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire. Dans ce cas, l’objet de l’association peut comporter la conduite d’actions de toute nature, menées ou prescrites à l’occasion des travaux nécessaires et pouvant inclure des actions d’insertion professionnelle et sociale en faveur des habitants des grands ensembles et quartiers concernés.
Article L.322-4-1
Le président de l’association foncière urbaine exerce les compétences définies par l’article 23 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précitée. Il peut se faire assister par une personne physique ou morale, agissant en qualité de prestataire de services. Le contrat passé à cet effet définit les missions et le mode de rémunération du prestataire de services. Il est conclu dans les conditions définies par le décret pris pour l’application de l’article 26 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 précitée.
Ordonnance du 1er juillet 2004 : Article 23
Le président prépare et exécute les délibérations de l’assemblée des propriétaires et du syndicat. Il en convoque et préside les réunions.
Il est le chef des services de l’association et son représentant légal. Il en est l’ordonnateur.
Il peut déléguer certaines de ses attributions à un directeur nommé par lui et placé sous son autorité.
Le président élabore, dans des conditions fixées par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 62, un rapport sur l’activité de l’association et sa situation financière.
Article L.322-9
Les créances de toutes natures exigibles d’une association foncière urbaine à l’encontre d’un associé, qu’il s’agisse de provisions ou de paiements définitifs, sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de l’associé compris dans le périmètre de l’association. Les conditions d’inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles qui sont prévues à l’article 19 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. lors de la mutation à titre onéreux d’un bien compris dans une association foncière urbaine, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi précitée nº 65-557 du 10 juillet 1965, à l’association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.
Article L.322-9-1
Lorsqu’un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d’une association foncière urbaine sont régis par la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l’objet de l’association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l’article 25 de ladite loi.
En vigueur jusqu’au 26 mars 2014 :
Chaque syndicat de copropriété est représenté à l’assemblée générale de l’association par son syndic dûment mandaté à cet effet.
Lorsque dans le périmètre de l’association, sont compris deux ou plusieurs syndicats représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu’un même syndic ne puisse représenter plus d’un syndicat. A défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l’autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé.
En vigueur à compter du 26 mars 2014 :
Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée des propriétaires de l’association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété
Article L.322-9-3
Les règlements des dépenses de l’association peuvent être faits par remise d’immeuble, sous réserve de l’acceptation du créancier. Les modalités de règlement figurent au contrat créateur de la dépense
Article L.322-10
Des décrets en Conseil d’Etat fixent, en tant que de besoin, les modalités d’application de la présente section, notamment les conditions dans lesquelles l’assistance technique de l’Etat, des collectivités territoriales, des établissements publics ou de personnes privées, physiques ou morales pourra être apportée aux associations foncières urbaines, les garanties auxquelles pourront être subordonnées les opérations prévues à l’article L. 322-2 (2º) ainsi que les formalités de publicité, en particulier au fichier immobilier, auxquelles seront soumis les actes concernant ces associations et les immeubles qui se trouvent inclus dans leur superficie.
Articles L.322-12 à L.322-16
Articles spécifiques relatifs aux "AFU DE PROJETS"
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Lotissements
Article L.442-1
Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments.
Article L.442-2
Un décret en Conseil d’Etat précise, en fonction du nombre de terrains issus de la division, de la création de voies et d’équipements communs et de la localisation de l’opération, les cas dans lesquels la réalisation d’un lotissement doit être précédée d’un permis d’aménager.
Article L.442-9
Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 111-5-4..
Article L.442-10
Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.
Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l’alinéa précédent ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible..
Article R.442-7
Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R. 442-8, complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs.
Article R.442-8
Les dispositions de l’article R. 442-7 ne sont pas applicables :
lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.
Permis de construire
Article R.431-24
Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.