Dans la mesure ou les ASL et les AFUL établissent librement leur règles de fonctionnement. sans réglementation garantissant la juste répartition des charges ou une participation "démocratique" aux prises de décision (contrairement à la Copropriété), la Loi exige un consentement unanime de tous les propriétaires qui adhèrent à une ASL lors de sa constitution.

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Une unanimité obligatoire

L’article 7 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004, tout comme l’ancienne Loi de 1865, précise très clairement l’exigence de l’unanimité lors de la constitution d’une Association Syndicale Libre (ou une AFUL) :

"Les associations syndicales libres se forment par consentement
unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit."

La jurisprudence est inflexible sur ce point. Il faut bien noter que le consentement doit être écrit, mais sans forme particulière. Un consentement implicite ne suffit pas, en principe, pour devenir membre de l’ASL. Toutefois, un courant jurisprudentiel récent (Notamment Cour de cassation 3 décembre 2015) considère applicable la prescription contractuelle quinquennale qui empêche de contester l’existence d’une ASL après avoir participé au fonctionnement pendant plus de cinq ans, en incluant le temps des propriétaires précédents.

Une assemblée constitutive de l’ASL n’est nullement obligatoire, sauf bien sur si elle est prévue par les statuts pour la constitution de l’ASL.

Attention ! l’obligation d’une adhésion écrite ne concerne que le premier propriétaire qui fait entrer son bien immobilier dans le périmètre de l’ASL.

Le propriétaire qui adhère à une ASL engage sa propriété, et non sa personne. De ce fait, lorsque le terrain est vendu, le bien immobilier reste dans le périmètre de l’ASL. Lorsque le terrain est morcelé, ou mis en copropriété, chaque propriétaire des parties ou copropriétaire devient membre de l’ASL.

En principe les acquéreurs successifs d’un bien inclus dans le périmètre d’une ASL doivent être prévenus par le vendeur (et le notaire) de l’existence de l’ASL et des charges qui pèsent sur la propriété.

Mais quand bien même le nouveau propriétaire n’aurait pas été informé, il adhère de droit et ne peut se soustraire aux obligations de l’ASL.

L’ordonnance de 2004 a clarifié ce point en précisant dans son article 3 que :

"Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent"

Un propriétaire ne peut se retirer d’une ASL qu’en respectant les procédures fixées par les statuts pour la dissolution ou la réduction de périmètre.

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Obligation de déclaration

Après avoir été constituées, les Associations Syndicales Libres sont tenues de se déclarer à la Sous Préfecture de l’arrondissement de leur siège. Cette procédure de déclaration est différente de la déclaration des associations de la Loi de 1901.

La déclaration à la Préfecture (souvent négligée) permet à l’ASL d’exercer pleinement ses droits et prérogatives. L’absence de déclaration a des conséquences simples et redoutables : l’ASL est incapable (au sens propre) de faire respecter les engagements souscrits en sa faveur tout en devant malgré tout respecter les engagements qu’elle a souscrits ! La régularisation peut s’effectuer à tout moment.

Deux points doivent être précisés :

 l’absence de déclaration ne remet pas en cause l’existence de l’Association, la validité de ses actions .... et des appels de cotisations (charges). C’est sa capacité à agir pour faire respecter les obligations qui est entravée. La capacité revient au jour de la déclaration.

 Pour déclarer, il faut prouver le consentement des fondateurs de l’Association Syndicale, pas des propriétaires actuels !. Les services de l’Administration peinent parfois à comprendre le principe. Un propriétaire actuel ne peut s’opposer à la déclaration si un propriétaire précédent a adhéré. Il reste que plus les années passent, plus il est difficile de retrouver les preuves du consentement.