La question des votes en assemblée de copropriété est compliquée, indépendamment des règles de majorité nécessaires qui font l’objet d’une rubrique spéciale.

Trois aspects doivent être examinés :

• les mandats,
• la réduction des voix du copropriétaire majoritaire,
• le décompte des voix.
  
  
  

  Qui vote ?

Les personnes convoquées (voir la rubrique "Les convocations") votent avec l’ensemble des voix représentant leur(s) lot(s), leur communauté matrimoniale, l’indivision, ou le lot démembré (usufruit/nue propriété).

Il est en outre possible d’obtenir des délégations de votes, appelées "mandats" dans les conditions suivantes.

Les mandats.

Le sujet des mandats de représentation à l’assemblée des copropriétaires (ou pouvoirs ou délégations) est très sensible et véhicule beaucoup d’idées fausses.

Voici les principes de base :

• Le choix du mandataire : la Loi précise que toute personne, membre ou non du syndicat, peut recevoir un pouvoir d’un copropriétaire pour le représenter à l’assemblée.

• Le syndic, les personnes de son Cabinet et de son entourage ne peuvent exercer des mandants (liste étendue en nov. 2018, attention !). Si des copropriétaires adressent leur pouvoir au syndic sans indiquer le nom du bénéficiaire, (pratique fréquente), ces pouvoirs doivent être impérativement remis au président du conseil syndical, à défaut au président de l’assemblée (décret de juin 2019).

• Pour les époux en communauté : depuis novembre 2018, les époux mariés sous ce régime peuvent recevoir chacun des mandats.

• Nécessité d’un écrit : c’est une exigence de la jurisprudence, les mandats sont annexés à la feuille de présence et donc au Procès Verbal. Mais il n’y a pas de formalisme imposé pour cet écrit. La jurisprudence est assez libérale sur la rédaction du mandat, la prudence veut qu’il soit le plus précis possible.

• Le mandat est transmissible : C’est le droit commun du mandat qui s’applique et la Loi le précise clairement désormais, sauf bien sur si le mandant interdit la sub-délégation.

• Limitation du nombre de pouvoirs : Attention : la règle de limitation à trois délégations de vote est souvent mal interprétée :

• Il est toujours possible de détenir jusqu’à trois délégations, en plus de son vote, quel que soit le total des tantièmes détenus.

• Ce nombre de trois peut être dépassé tant que les tantièmes détenus restent inférieurs à 10 % (depuis nov. 2018) du total des voix de l’ensemble des copropriétaires. De même, la limitation ne s’applique pas pour les délégations des membres d’un même "syndicat secondaire" à l’assemblée du "syndicat principal".

Droit de vote

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Pour les "parties communes spéciales", propres à certains copropriétaires seulement (ex : bâtiment séparé), seuls les copropriétaires concernés ont des droits de vote, à proportion de leurs tantièmes de parties communes spéciales.

La loi autorise le règlement de copropriété à prévoir que, pour les décisions concernant des éléments d’équipement à la charge de certains copropriétaires seulement (ascenseurs, chauffage, porte de parkings....), les droits de vote soient attribués aux seuls propriétaires contributeurs, à proportion de leur tantièmes de charges spécifiques.

Ces règles conduisent à quelques observations :

• Les tantièmes de vote peuvent être différents des tantièmes charges. Les quotes-parts de copropriété sont en effet librement déterminés alors que les tantièmes de charges obéissent à des règles particulières impératives. Le plus souvent, les deux grilles coïncident, mais pas toujours.
• À la lettre de la loi, les décisions concernant des équipements desservant tous les lots d’une copropriété ( et non pas "certains copropriétaires seulement"), avec des tantièmes de charges spécifiques devraient être prises aux tantièmes généraux....

La réduction des voix du copropriétaire majoritaire

L’article 22 de la Loi de 1965 impose une réduction des voix d’un copropriétaire qui serait majoritaire. Le total de ce copropriétaire est alors réduit au total des voix de tous les autres copropriétaires. L’application de cette règle est compliquée car les décisions sont prises à des majorités différentes.

Doit on tenir compte des voix des présents à l’assemblée ou de l’ensemble des tantièmes ?

La question fait débat. En suivant la jurisprudence récente, il faut comprendre que le but de cette réduction est d’empêcher un copropriétaire majoritaire d’imposer seul sa volonté à tous les autres copropriétaires :

• pour les décisions prises à la majorité simple des présents (article 24), le nombre de voix du copropriétaire majoritaire est réduits aux voix des autres copropriétaires présents ou représentés.

• pour les décisions prises à la majorité qualifiée (articles 25 et 26) , les voix du copropriétaire majoritaire sont réduites aux nombres de tantièmes de tous les autres copropriétaires (incluant les absents).

Cette réduction "variable" en fonction des questions est évidemment compliquée.

Cette limitation ne s’applique pas aux bailleurs sociaux procédant à la vente de leurs immeubles. Les organismes HLM conservent les votes de l’ensemble de leurs tantièmes.

Le décompte des voix.

Le décompte des voix en copropriété est très problématique en copropriété.


La difficulté d’un décompte des votes "contre"

En copropriété il est obligatoire de décompter les votes "contre" les résolutions proposées. (Et de noter le nom des "contre" au PV sous peine de nullité).

ATTENTION ! : les "contre" ne sont pas nécessairement ceux qui qui voté NON, les "contre", ce sont les minoritaires. Si la résolution n’est pas adoptée, les "contre" ce sont ceux qui ont voté OUI.


La difficulté de s’assurer de la véritable volonté de l’assemblée

Dans la pratique, on constate qu’en présence d’un choix entre plusieurs projets ou plusieurs candidats, de nombreux copropriétaires ne votent contre aucune solution.

Voici l’inconvénient de cette attitude passive : un projet ou un candidat présenté en premier peut obtenir 40 % de contre, donc être considéré comme adopté, alors qu’une plus grande majorité aurait préféré le second, avec seulement 30 % de contre. Mais si l’on considère le premier adopté, on ne vote pas sur le second projet.

Les habitués des assemblées de copropriété en sont conscients et en jouent parfois.


La nécessité de faire voter sur tous les projets

Pour que la décision adoptée reflète la véritable volonté du plus grand nombre de copropriétaires, il convient donc de voter sur tous les projets, tous les candidats, avant de se prononcer sur le résultat du vote. c’est le rôle du président de l’assemblée, et l’on comprend à quel point il est important.

La règlementation, si pointilleuse sur bien des aspects, n’a rien précisé jusqu’en 2004 sur cette question qui est pourtant d’importance.


L’évolution règlementaire de 2004

Les nouvelles dispositions introduites en mai 2004 dans le Décret de 1967 vont cependant dans le sens de la reconnaissance du caractère particulier du décompte des voix en copropriété lorsque plusieurs projets ou candidats sont présentés pour un poste ou pour des travaux

Il est désormais obligatoire de faire voter sur tous les projets avant de passer au second vote prévu à l’article 25-1 de la Loi de 1965 pour les projets ayant obtenus plus de 33 % des tantièmes.

Cette disposition présente de grand avantages : les projets ou candidats suivants peuvent éventuellement passer la barre des 50 % en réunissant moins de "contre". Il n’est plus possible de surprendre l’assemblée en faisant passer une résolution à la majorité simple sans connaitre les intentions des copropriétaires sur les autres projets. C’est donc le projet récoltant l’approbation du plus grand nombre de voix qui est adopté.