L’assemblée des copropriétaires est l’organe le plus important de la copropriété. Elle se réunit périodiquement pour prendre les décisions concernant le syndicat.
La composition de l’assemblée est une notion plus complexe qu’elle n’y paraît. La Loi ELAN de novembre 2018 a clarifié les règles concernant les assemblées restreintes réunissant qu’une partie des copropriétaires.

PERIODICITE

Le décret de 1967 impose au moins une assemblée par an.

En matière de copropriété, il n’existe pas, comme pour les sociétés commerciales, des "assemblées ordinaires" et des "assemblées extraordinaires". Toutes les assemblées sont de même nature et obéissent aux mêmes règles.
L’expression "assemblée extraordinaire", très utilisée en pratique, désigne en réalité de simples "assemblées supplémentaires".

COMPOSITION

L’assemblée réunit des personnes aux statuts différents, ayant ou non le droit de vote, habilitées par la loi à participer ou tolérées de manière informelle.

Membres de l’assemblée avec voix délibérative = droit de voter

Malgré son nom, "l’assemblée générale" de copropriété ne réunit pas l’ensemble des copropriétaires. Il s’agit plutôt d’un représentant de chaque lot privatif.

Les membres de l’assemblée avec droit de vote sont :

• le propriétaire personne physique du ou des lots,
• un représentant des indivisions propriétaires de lots,
• un représentant des lots dont la propriété est démembrée. (Usufruit / Nue Propriété)
• le locataire accédant ou le vendeur du contrat de location/accession selon la nature des décisions. (gros oeuvre ou entretien courant)

• le représentant de la personne morale propriétaire du ou des lots,
• exception : lorsqu’une société a pour objet l’attribution en jouissance des lots aux associés, chaque associé participe à l’assemblée,
• exception de l’exception : les sociétés d’attribution en multipropriété (temps partagés) ne délègue qu’un seul représentant pour tous leurs lots.

• tout mandataire des personnes précédentes, le mandataire pouvant être totalement extérieur à la copropriété.
  
  

Si une personne ou une entité est propriétaire de plusieurs lots, ces lots sont représentés en bloc par cette même personne/entité.

Membres de l’assemblée avec voix délibérative = droit de s’exprimer

• le locataire accédant ou le vendeur du contrat de location/accession pour les résolutions
• le représentant des associations de locataires (répondant aux critères de l’Article 44 de la loi du 23 décembre 1986).
• le gérant d’une société ayant pour objet l’attribution de la jouissance de lots (même si les associés sont présents avec voix délibérative, s’ils sont absents, leurs voix sont perdues.)
• le syndic, en qualité de représentant légal du syndicat.
  

Cas particulier : le secrétaire de l’assemblée

En principe c’est le syndic qui exerce les fonctions de secrétaire de l’assemblée, mais l’assemblée peut choisir tout autre personne, même extérieure au syndicat.
Le secrétaire assiste évidemment à l’assemblée, mais il n’est pas évident que le secrétaire non syndic ait un "droit de parole". Il peut bien sur toujours demander au président l’autorisation de s’exprimer.


Les personnes présentes à titre "informel"

De nombreuses autres personnes sont présentes aux assemblées de copropriété : conjoints du représentant de la communauté, membres de la famille, conseillers juridiques, candidats aux marchés et contrats, candidats syndic...
La présence des personnes extérieures suscite souvent des difficultés. Rappelons que c’est le président de l’assemblée (et non le syndic) qui exerce la "police" de la réunion. Il peut être demandé à toute personne non habilitée à participer de se retirer.