La coexistence de parties privatives et de parties communes, c’est ce qui caractérise la copropriété. Le principe est simple : les parties destinées un usage collectif sont parties communes et les parties destinées à un usage particulier sont des parties privatives.

Dans les faits, c’est plus compliqué. Beaucoup d’immeubles anciens n’ont pas été conçus à l’origine pour être divisés. Les descriptions des règlements de copropriété sont souvent incomplètes ou inadaptées. Il existe en outre de nombreuses parties communes "à jouissance exclusive", semblables donc à des parties privatives...

Les principes de la Loi de 1965 ne sont en effet pas obligatoires, et les règlements de copropriété déterminent librement la qualification des parties de l’immeuble et leur affectation. La délimitation des parties communes/privatives et les appropriations fréquentes suscitent beaucoup de litiges et de difficultés.

A qui appartiennent les parties communes ?

Les parties communes sont "propriété indivise" des copropriétaires, d’après l’article 4 de la Loi de 1965. Ce n’est évidemment pas une indivision classique : un copropriétaire ne peut pas exiger de sortir de l’indivision et de récupérer sa part...

La part de chaque copropriétaire dans les parties communes détermine son nombre de voix à l’assemblée générale. L’enjeu n’est donc pas anodin.

Sauf disposition contraire, la part de chacun dans les parties communes est égale à sa quote part des charges générales.

La définition légale des parties communes

L’article 3 de la Loi de 1965 définit comme communes "les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux".

Cet article précise les éléments "réputés" parties communes : et notamment le sol, les cours, gros œuvre, équipements communs, passages et corridors, locaux des services communs....

Malgré la simplicité du principe, la délimitation n’est pas toujours évidente, surtout dans les immeubles anciens. Ainsi, un conduit de cheminée desservant un unique appartement est en principe une partie commune , alors même qu’il n’est pas utilisé par plusieurs copropriétaires.

L’article 3 de la Loi de 1965 n’est pas "d’ordre public", contrairement à la plupart des articles de la Loi de 1965. C’est à dire que les copropriétaires peuvent convenir d’une répartition différente dans le descriptif du Règlement de copropriété.

Une possible répartition conventionnelle

En matière de détermination et d’affectation des parties communes, la copropriété conserve une liberté totale d’organisation. Le fait est suffisamment rare pour être souligné.

Il est donc possible de répartir la quote part des parties communes entre les copropriétaires de façon différente de la quote part des charges générales : le nombre de voix en assemblée peut ainsi être différents de millièmes de charges générales.
Dans cette hypothèse, les décideurs ne sont pas les payeurs....

Le plus souvent, la liberté d’organisation consiste à affecter la jouissance de telle ou telle partie du bâtiment à certains copropriétaires seulement.