L’article 17 de la loi de 1965 dispose que "les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale".

La loi définit ensuite des seuils de majorités différentes selon l’importance des décisions : majorité simple des voix exprimées ou "majorités qualifiées". Ces seuils sont constamment modifiés dans le sens d’un assouplissement.

Il est d’usage de distinguer ces seuils de majorité par le numéro des articles de loi qui les déterminent, selon la nature de la décision : "majorité de l’Article 24", "de l"Article 25", "de l’Article 26". Comme toujours en copropriété, l’affaire n’est pas si simple.

En principe, on doit raisonner par exception : toutes les décisions qui ne font pas l’objet d’une disposition spéciale doivent être prises à la majorité simple, même si elles paraissent importantes ou coûteuses. L’une des difficultés réside dans le fait que toutes les exceptions ne sont pas incluses dans les Articles 25 et 26. De nombreux autres articles, dispersés dans le texte de la loi, imposent des majorités qualifiées (syndicats secondaires, scission, reconstruction...).

Par ailleurs, l’Article 26 comporte plusieurs seuils de majorité, ce qui entraine de nombreuses confusions, y compris chez les professionnels.

Enfin, la loi a instauré un système de plus en plus complexe de "deuxième vote" pour lutter contre l’impossibilité d’adopter les décisions en cas d’absentéisme, qui reste très important en assemblée de copropriété.
Attention, ce deuxième vote s’est récemment généralisé à toutes les décisions de la majorité dite "de l’Article 25" et a été instauré pour certains décisions "de l’Article 26".

Décisions "ordinaires", dites "de l’Article 24"

L’Article 24 dispose que "les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées" .... "s’il n’en est autrement ordonné par la loi".

Toutes les décisions qui ne font pas l’objet d’une règle particulière de la loi de 1965 relèvent donc de la majorité simple des voix exprimés des présents et représentés, et notamment :

• le vote du budget
• l’approbation des comptes
• les dépenses d’entretien et réparation, de ravalement.

Un très petit nombre de copropriétaires présents (une voix suffit) peut prendre donc ces décisions et permettre le fonctionnement de la copropriété.

IL N’EXISTE DONC PAS DE "QUORUM" POUR LES ASSEMBLÉES DE COPROPRIÉTÉ
Il existe un seuil de participation, 1/3 des tantièmes, bloquant automatiquement les décisions prises à la majorité qualifiée, mais l’assemblée se tient et adopte toutes les autres résolutions.

Décisions nécessitant l’approbation, au premier vote, de la majorité de tous les tantièmes, majorité dite "de l’Article 25"

Au premier vote, ces décisions doivent recueillir la moitié de tous les tantièmes (présents, représentés et absents).

Si une majorité s’est déclarée pour, sans atteindre le seuil d’1/2 de tous les tantièmes, mais dépassant 1/3 de tous les tantièmes, un deuxième vote peut être organisé. L’assemblée se décide alors à la majorité simple des présents et représentés. Depuis juillet 2020, un deuxième vote est possible pour toutes les décisions soumise à cette majorité qualifiée.

Les décisions concernée par cette modalité sont, à ce jour :

Organisation de la copropriété.

• création d’un syndicat secondaire par l’assemblée spéciale du bâtiment concerné.

• les demandes de retrait de la copropriété : approbation par assemblée spéciale du bâtiment retrayant, puis par l’assemblée générale.

• adhésion à une Union de Syndicats.

Administration de la copropriété.

• l’élection ou la révocation du syndic ;

• l’élection ou la révocation du conseil syndical ;

• les délégations de pouvoir de prendre l’une des décisions de l’article 24 (accordée à toute personne, syndic, conseil syndical ou autre, pour un objet précis et limité, ou pour un montant de dépense donné) ;

• délégation "générale" au conseil syndical des pouvoirs de l’assemblée pour les décisions relevant de l’Article 24 (sauf comptes et budget) ;

• souscription des emprunts relayant une subvention ou au seul bénéfice des copropriétaires décidant d’y participer pour les travaux relevant de cette majorité qualifiée ;

• l’installation de compteurs d’eau divisionnaires ;

• l’installation de compteurs d’énergie thermiques ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

• la modification de la répartition des charges d’équipements en cas de changement d’usage d’un lot privatif ;

• les actes de disposition des parties communes lorsqu’ils résultent d’obligation légales ou règlementaires ;

• la délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

• L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;

• Immeuble dans périmètre du droit de préemption urbain : aliénation du droit de surélévation et et confirmation par assemblée spéciale du bâtiment concerné.

Travaux.

• l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

• Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

• l’autorisation, donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux sur les parties communes ou de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble,

• les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre

• la mise en place d’installation d’alimentation et de recharge des véhicules électriques,

• l’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

Décisions nécessitant l’approbation de la majorité des copropriétaires

• il s’agit d’une exception particulière concernant :
  la remise en état des parties communes après catastrophe technologique
  reconstruction immeuble ou bâtiment sinistré.

Décisions nécessitant, au premier vote, l’approbation de la majorité des copropriétaires et des 2/3 de tous les tantièmes, dites "de l’Article 26"

• actes d’acquisition immobilière, de disposition de parties communes (sf obligations légales)

• modification / établissement de règlement de copropriété si jouissance, usage ou administration des parties communes ;

• suppression du poste de concierge/gardien, aliénation du logement (sf si règlement inclut ce’ service dans la destination de l’immeuble).

• retrait d’une Union de Syndicats.

Si la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance représentant au moins 1/3 de tous les tantièmes ont voté pour, un deuxième peut être organisé. La décision peut être adoptée par un deuxième vote statuant à la majorité de tous les tantièmes. (Pas de troisième vote à la majorité simple si ça ne passe pas précise le décret du 17 mars 1967))

Décisions nécessitant l’accord du copropriétaire concerné

• la modification de la destination ou des modalités de jouissance de ses parties privatives.

Décisions nécessitant l’unanimité des copropriétaires

• modification des tantièmes de charges

• suppression du poste de concierge/gardien, aliénation du logement (si règlement inclut ce service dans la destination de l’immeuble).

• aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble,

• modification de la destination de l’immeuble

• emprunts contractés par le syndicat (sauf si au bénéfice des seuls volontaires)