Les Associations Syndicales Libres fonctionnent sur une base largement contractuelle. A l’inverse du régime applicable à la Copropriété, la législation encadre très faiblement l’organisation des ASL.

La raison principale de cette liberté, c’est que personne ne peut être contraint d’adhérer à une Association Syndicale Libre. Cette liberté d’adhésion est en réalité assez théorique, puisqu’elle ne concerne que le premier propriétaire. Les acquéreurs ou successeurs n’ont pas d’autre choix que de respecter les règles de l’ASL, puisque les obligations dérivant d’une ASL ont un caractère "réel" : elles portent sur le bien immobilier et non la personne du propriétaire.

En copropriété, c’est différent, le régime est obligatoire, ce qui explique que la loi règle avec autant de détail le fonctionnement de la copropriété pour assurer un minimum d’équité et de protection à chacun des copropriétaires.

Une organisation contractuelle

La caractéristique principale des ASL, c’est donc la liberté quasi totale d’organisation et de fonctionnement. L’article 7 de l’Ordonnance ne peut pas être plus clair sur ce point :

"Les statuts de l’association définissent son nom,
son objet, son siège et ses règles de fonctionnement."

L’ordonnance de 2004 et le Décret posent cependant deux obligations, le minimum incompressible :

1. l’existence d’une assemblée,
2. l’existence d’un organe de décision collégial, un conseil, que l’on appelle "syndicat" pour les ASL.

Ces principes doivent être respectés. Aussi surprenant que cela puisse paraître, l’existence d’une direction collégiale n’est pas respectée par de très nombreuses ASL, qui confie la gestion à une seule personne. Ces ASL ont tout intérêt à mettre en conformité leurs statuts. Depuis mai 2008, fin du délai légal pour cette mise en conformité, les décisions prises dans des conditions contraires à la législation peuvent être annulées.

En ce qui concerne les autres aspects, les propriétaires s’engagent une base purement contractuelle à contribuer aux charges et à participer au fonctionnement de l’ASL, en contrepartie bien sur des avantages des équipements et biens communs.

Ce contrat prend la forme de statuts, éventuellement d’un règlement intérieur ou d’un cahier des charges. Ce document est souvent signé "innocemment" par les acheteurs d’un bien immobilier sans se rendre compte qu’il les engage sans retour sur des clauses non contrôlées par la règlementation. Nous utiliserons le terme général de statuts pour la suite.

Les statuts de l’ASL

Les statuts d’une ASL est donc le document de base qui doit répondre à toutes les questions concernant l’ASL. Il n’y a pas de norme encadrant les clauses des statuts, pas de référence pour les interpréter, les expliquer ou les suppléer en cas de carence.

Attention, les références aux règles des "Associations Syndicales Autorisées", qui sont très encadrées car elles peuvent être rendues obligatoires par l’administration, ne sont pas applicables aux Associations Libres (sauf si les statuts s’y réfèrent expressément). C’est une erreur souvent commise.

Chaque ASL a donc des statuts particuliers qui définissent notamment son périmètre, son objet (mission),son mode d’administration, les obligations des membres.

Administration et gestion de l’ASL

C’est sur ce point que se concentrent la majorité des difficultés. En effet, les règles d’administration restent souvent floues aux yeux des propriétaires, ou alors elles ne sont pas respectées.

Rappelons que les seules règles imposées par la Loi aux ASL, c’est l’existence d’une assemblée et d’un conseil de direction, appelé, "Syndicat", "Conseil des Syndics" ou "Comité Syndical".

Voyez les rubriques correspondantes pour plus de détail. Deux points sont à retenir :

1. L’assemblée d’une ASL a très souvent des pouvoirs limités. Seule règle légale : elle a toujours le pouvoir d’élire les membres de l’organe de direction. Aucune des règles de majorité de la copropriété ne s’applique ici, même pour les décisions importantes. Ce sont les statuts qui décident sur ce point.
2. L’organe de direction ("Syndicat" ou "Conseil des Syndics" ou "Comité Syndical") peut avoir des pouvoirs très étendus. Une fois encore, les statuts sont souverains pour fixer la composition et les pouvoirs de cet organe. Ce Conseil a un rôle décisionnaire, sans aucun rapport, malgré la ressemblance des mots, avec le Conseil Syndical de copropriété, qui n’est qu’un simple organe consultatif.

Obligations et charges

Ce sont les statuts qui déterminent la contribution aux charges de chacun des membres de l’Association Syndicale.

Pour les ASL, il n’y a pas de notion d’équité, d’utilité, de critère légal pour la répartition des charges. Les clauses des statuts doivent être respectées, même si elles apparaissent déséquilibrées. C’est toujours la notion d’engagement volontaire initial qui prime.