Des règles obligatoires

Les règles de répartition des charges sont fixées par l’article 10 de la Loi de 1965.

On distingue les charges d’entretien et de conservation de l’immeuble, les "charges générales", et les charges des éléments d’équipements communs, chauffage ou ascenseurs par exemple.

Pour chacune de ces deux catégories, la Loi de 1965 fixe un mode de répartition. Ces règles sont "d’ordre public", ce qui veut dire que l’on ne peut pas faire d’exception. Si elles ne sont pas respectées, une action est possible pour les modifier.

Entretien et conservation

L’article 10 de la Loi de 1965 précise que les copropriétaires sont " tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans leur lot ".

Ce principe de répartition des charges entre les propriétaires d’immeuble n’a pas varié depuis l’Ancien Régime ! C’est la valeur des appartements qui détermine la répartition des charges d’entretien et de conservation des parties communes.

Les charges d’entretien, de conservation et d’administration, couramment dénommées "charges générales" recouvrent les frais de syndic, d’assurance, de surveillance, de ménage... Même les dépenses égales pour tous les lots, comme les frais d’envoi en recommandé, doivent être réparties selon cette méthode.

Les charges de conservation ou d’entretien concernent tous les éléments de la structure du bâtiment, les travaux sur la toiture, travaux de façade, entretien de l’escalier, même pour les habitants du rez de chaussée.

Le règlement de copropriété peut inclure dans cette catégorie de charges la consommation d’eau à répartir aux millièmes. Dans ce cas, on ne pourra répartir au compteur qu’après un vote valablement exprimé par l’Assemblée.

Il faut indiquer qu’il est possible que la répartition des charges générales, selon la valeur des appartements peut être différente de la répartition des voix en assemblée, qui peut être fixée librement par le règlement de copropriété !

Les exceptions :

L’article 10-1 introduit quelques exceptions au principe de répartition aux tantièmes des valeurs :

• les frais de procédure pour le recouvrement des charges (frais au sens strict),
• les honoraires du syndic pour l’état daté lors de la vente,
• exonération des frais de procédures du copropriétaire qui gagne un procès contre le syndicat.

Équipements communs

Pour les équipements communs, c’est l’utilité qui détermine la répartition.

Pour le chauffage par exemple, c’est la superficie chauffée qui peut déterminer la clef de répartition, ou le nombre de radiateurs. Pour l’ascenseur, c’est en fonction de l’étage de l’appartement. Le rez de chaussée ne peut pas contribuer aux charges d’ascenseur.

Exemple significatif : il a été jugé que l’entretien (ménage) d’un escalier devait être réparti en charge générale (les lots du rez de chausée paient), mais que le tapis de ce même escalier était à la charge des habitants des étages !

Attention, le critère d’utilité est "potentiel". Le copropriétaire qui n’utilise pas l’équipement doit contribuer s’il peut l’utiliser. Ainsi, le copropriétaire qui se retire volontairement du système de chauffage doit malgré tout payer sa part.

Contestation de la répartition

Les contestation de la répartition des charges n’est pas très facile. On distingue plusieurs cas.

Les clauses dites "non écrites"

Lorsque la clef de répartition ne respecte pas les règles de répartition fixées par l’article 10, (ex : rez de chaussée contribue aux charges d’ascenseur) elles sont qualifiées de "non écrites", c’est à dire nulles et non avenues.

A tout moment, elles peuvent être annulées par décision de justice. Dans cette hypothèse, le Tribunal fixe la nouvelle répartition.

L’action en modification

Lorsque les charges ont été réparties sur les bons principes mais avec une erreur d’appréciation, la répartition ne peut être demandée que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété, ou deux après la première vente effectuée après cette publication.