4ème Trimestre 2009

Un arrêt de la Cour de cassation du 07/10 rappelle la sévérité de la jurisprudence lorsque les règles de déroulement de l’assemblée ne sont pas respectées (en l’espèce, les voix du copropriétaire majoritaire n’ont pas été ramenées à 50%) : annulation de la décision même si le résultat n’aurait pas été modifié !

2ème Trimestre 2009

Deux décisions de Cours d’appel considèrent que l’article 42, qui encadre la contestation des décisions d’assemblée (délai de deux mois, par les opposants ou absents) ne s’applique pas lorsque les décisions excèdent les compétences de l’assemblée ou sont affectées "d’un vice de forme ou de fond tellement grave qu’elle doivent être considérées comme inexistantes".

Le 17/06, la Cour de cassation estime cependant qu’une décision portant atteinte un droit de jouissance privatif doit être faite dans les deux mois.

1er Trimestre 2009

Au cours de ce premier trimestre, les juridictions ont confirmé leur tendance à la sévérité envers les copropriétaires qui ne payent pas leur charges sans "motif valable". Bien entendu, les charges régulièrement votées sont toujours dues, mais lorsque la situation d’impayé n’est pas explicable par une baisse de revenu, maladie etc...les juridiction admettent des dommages et intérets supplémentaires qui s’ajoutent au taux d’intérêt légal, l’attitude injustifié de refus constitue un "préjudice distinct des intérêts moratoires".

Sur la question des charges, la Cour d’Aix pose comme principe que l’on ne peut considérer le syndicat des copropriétaires comme un "fournisseur" que l’on paie en fonction de la contrepartie d’une prestation. "Le premier devoir d’un copropriétaire est de payer ses charges". Pas question donc de refuser de payer les charges pour contester la qualité des services.

La Cour d’appel de Paris a annulé une assemblée dont le PV n’a pas été établi à la fin de la séance. La nouvelle règle de la réforme de 2004 doit donc être appliquée impérativement. Les arrêts de ce trimestre réaffirment les motifs classiques d’annulation, et notamment un vote unique pour élire le bureau de l’assemblée, un vote unique pour deux décisions (comptes et quitus) ou l’absence d’élection de scrutateurs prévu par le Règlement de Copropriété.

La Cour de cassation a validé l’annulation d’une décision pour rupture d’égalité des copropriétaires dans l’utilisation des parties communes. (En l’espèce la copropriété voulait à un restaurant l’usage d’un local à déchet car le volume des ordures était trop important).

Sur un plan plus théorique, la Cour de cassation a précisé que le régime de la copropriété s’applique d’office en l’absence d’autre organisation, par exemple, sur les voies privées, même si le Tribunal estime qu’une autre forme d’organisation serait plus appropriée.
La réduction de prix après vérification de la surface annoncée (Loi Carrez) n’est pas un préjudice => pas d’indemnisation du vendeur par le Notaire ou l’Agence Immobilière.
Un compromis de vente qui n’a pas fait apparaître la quote part des parties commune attachée au lot a été considéré comme invalide.

La Cour d’appel de Lyon a rendu une décision à l’encontre de la jurisprudence établie en annulant une clause de solidarité du paiement des charges entre indivisaires dans un Règlement de Copropriété, au motif que l’article 23 de la Loi de 1965 ne prévoyait pas cette solidarité. La question de la solidarité des indivisaires réserve bien des mauvaises surprises pour le paiement des charges, surtout lorsque ceux qui doivent payer ne sont pas ceux qui habitent le bien !